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Maintenant que vous savez par où commencer au niveau de la règlementation, je vous propose d’étudier règlement d’urbanisme qui régit votre terrain. Je veux parler du Plan Local d’Urbanisme (PLU). Voyons ensemble comment il est constitué et comment l’exploiter.

DÉCRYPTER LE PLAN LOCAL D’URBANISME

Il faut que je vous prévienne, avec le plan local d’urbanisme vous allez être confronté un vocabulaire spécifique auquel le commun des mortels n’est pas préparé. Mais pas de panique, j’ai pris le soin de mettre ce vocabulaire en image pour que vous compreniez tout de suite. Dans un premier temps vous avez repéré les quelques pages qui concernent votre zone. Maintenant ce qu’il faut faire, c’est éliminer les parties particulière au sein même du règlement qui vous concernent.

 

RÉGLEMENT D’URBANISME ET SON VOCABULAIRE

Combien de mots dans cette liste ne comprenez vous pas ?

  • En ordre continu – En ordre semi continu – En ordre discontinu
  • Axe de voie – Alignement des voies
  • Marge latérale – Recul de fond de parcelle – Bandes des 20 mètres – Au delà de la bande des 20m
  • Coefficient d’occupation des sol (COS) – Coefficient d’emprise au sol (CES)
  • Hauteur au faîtage – Hauteur à l’égout

Cette question reflète la proportion de mots peu communs qu’il faut impérativement maîtriser pour comprendre le plan local d’urbanisme, et le règlement de votre terrain. Étant donné qu’il n’y a rien de mieux qu’un dessin, voici leur définition en image !

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Définition de la zone constructible

plan-local-urbansime-ordre-continu-semi-continu-discontinu

Ordres continu, discontinu, semi continu

 

plan-local-urbanisme-hauteur-faitage-hauteur-egout

Hauteur au faîtage et hauteur à l’égout

LE PLU POINT PAR POINT

  • OCCUPATIONS ET UTILISATIONS DU SOL ADMISES

Sont admis les modes d’occupation et d’utilisation du sols suivants ==> Les constructions à usage d’habitation (c’est important !)

  • ACCÈS ET VOIRIE

Toute autorisation d’occupation du sol peut être refusée sur des terrains qui ne seraient pas desservis par des voies publiques ou privées permettant la circulation ou l’utilisation des engins de lutte contre l’incendie. Elle peut également être refusée si les accès sont insuffisamment dimensionnés compte tenu du nombre de logements. ==> Dans ce cas il faut impérativement avoir un accès d’au moins 3,5m de haut par 3,5m de large pour les pompiers.

  • INTERDICTION D’ACCÈS SUR CERTAINES VOIES

Attention aux grands axes ou axes particuliers qui peuvent interdire un nouvel accès ou imposer des règles différentes comme le recul par rapport à la voie.

  • DESSERTE PAR LES RÉSEAUX (EAUX USÉES ET PLUVIALES)

Plusieurs possibilité. Soit il y a sur la voie un réseau pour évacuer les eaux usées et vous êtes obligé (souvent) de vous raccorder. Soit il n’y en a pas et vous devrez prévoir un assainissement autonome dans votre parcelle.

  • CARACTÉRISTIQUES DES TERRAINS

Ce point peut vous indiquer plusieurs choses  pour construire :

  • Superficie du terrain minimum
  • Limite de hauteur à l’égout
  • Limite de hauteur au faîtage
  • IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX EMPRISES PUBLIQUES

C’est à cet endroit que l’on délimite l’emplacement possible de votre future maison en jouant sur les retraits et alignements.

  • IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX LIMITES SÉPARATIVES

Les limites séparatives ce sont les limites par rapport aux voisins de tous les côtés du terrain. On peut vous obliger à vous coller sur une limite ou vous absolument à être en retrait …En fonction de la hauteur du bâtiment, certaines limites peuvent être plus importantes. Cela peut aussi dépendre de la zone dans laquelle vous êtes sur le terrain (dans les 20m ou au delà par exemple). Vous aurez aussi un paragraphe concernant les constructions annexes qui ont leurs règles propres.

La marge en fond de parcelle est souvent supérieure (le double) aux marges latérales. Bien-sûr dans le cas ou vous avez des voies de part et d’autres du terrain la marge de fond de parcelle n’existe plus.

  • EMPRISE AU SOL

L’emprise au sol est indiqué pour une zone à titre indicatif. Il peut y avoir au sein d’une même zone une différence d’emprise au sol.

La hauteur à l’égout ou la hauteur au faîtage peuvent être définies de plusieurs manières :

  • Par rapport à la largeur des voies (de la route)
  • De façon absolue
  • Par rapport au nombre de niveaux
  • ASPECT EXTÉRIEUR

Cette partie du PLU est aussi importante que les autres mais un plus sympathique à travailler car  elle concerne l’aspect esthétique de votre maison comme les façades, la toiture et les clôtures

Veillez à bien noter les informations suivantes :

  • Matériaux
  • Proportions (si non indiqué se référer à ce qui se fait dans l’environnement proche)
  • Couleurs
  • Pente de toit
  • Hauteur et type de clôture
  • ESPACES LIBRES, PLANTATIONS

Encore une fois en fonction de votre zone, il peut être demandé de respecter le plantations qui vous entourent, de rester dans un certain style , de faire un plan de plantations existantes  et de celles qui sont projetée. A noter que ce n’est pas fréquent.

Malgré l’éclaircissement que je vous apporte il peut rester des points litigieux. Dans ce cas n’essayez pas d’interpréter, faites un saut en mairie au service de l’urbanisme pour obtenir votre réponse. Je vous conseille de compiler les informations importantes sur une feuille A4 avec l’emplacement possible de votre construction sur un plan de masse. Ceci à garder près de soi lorsque vous passerez à l’étape de l’avant projet pour ne jamais oublier un de ces points. Car la sanction serait immédiate : refus de permis de construire.

 

Peut être que vous avez déjà rencontré un point difficile dans votre plans local d’urbanisme ?

Posez votre question juste en dessous !

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